18.12.1998, Hospodářské noviny   

Jak je to vlastně s družstevními byty?

Kromě mrazů zasáhla v předvánočním čase některé občany nepříjemně zpráva o tom, že s koncem roku údajně přijdou o možnost získat své družstevní byty. Lavinu obav pak strhly televizní pořady. Výsledkem jsou několikahodinové fronty před sídly bytových družstev. O co jde? Zákon č. 72/ 1994 Sb., o vlastnictví bytů, podal v rámci transformace předrevolučních bytových družstev jejich členům pomocnou ruku. Z těchto členů vytvořil, alespoň v rámci tohoto zákona, zvláštní kategorii, jejichž vlastnicko-uživatelské vztahy s majiteli domů měly a mají trochu odlišný právní režim než vztahy uživatelů a nájemců jiných bytů. Zákon ve prospěch členů družstev zakotvil nejen předkupní právo, ale přímo povinnost družstev jim byty převést. Aby zabránil zmatkům a oddělil zájemce o převod bytu do osobního vlastnictví od těch, kteří byli s dosavadním právním vztahem k bytu spokojeni, stanovil zákon lhůtu, ve které měli zmínění zájemci družstvo k převodu vyzvat. Ve lhůtě, která uplynula 30. června roku 1995, požádala o převod bytu do vlastnictví většina družstevníků.

Lhůta byla zákonem stanovena i pro družstva. Povinnost uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví k bytu měla být splněna do konce roku 1995. Píše se rok 1998, a jak je vidět, většina družstev svou povinnost nesplnila.

Podle platné úpravy se každé právo, kromě práva vlastnického, promlčí, není-li uplatněno během tzv. promlčecí doby. Tedy i právo družstevníků na uzavření smlouvy o převodu bytu do jejich vlastnictví. Dodávám, že právo družstevníků by uplynutím promlčecí doby sice nezaniklo, ale nebylo by na družstvu nijak vynutitelné.

Právo na uzavření smlouvy o převodu bytu není v žádném zákoně výslovně upraveno, platí tedy pro něj obecně promlčecí lhůta. Aby to nebylo příliš jednoduché, je jinak upravena promlčecí lhůta pro vztahy občanskoprávní a jinak pro vztahy obchodněprávní. V případě práv vyplývajících z občanskoprávní úpravy je promlčecí lhůta tříletá, v případě práv obchodněprávních čtyřletá.

Obecně typ smlouvy převodu bytu do vlastnictví, stejně jako právo na její uzavření, spadá do práva občanského. Na druhou stranu každý vztah člena a družstva, který se dotýká samotné účasti v družstvu, tedy např. dalšího setrvání, je vždy vztahem obchodním.

Řešení problému je tedy v odpovědi na otázku, zda je převod bytu „prostým“ právním úkonem družstevníka a družstva nebo zda má tento převod nějaký přímý vliv na další účast družstevníka v družstvu nebo na formu jeho další účasti.

Tuto otázku již zodpověděl Nejvyšší soud a jeden ze soudů krajských. Oba dospěly k názoru, že převod vlastnictví k bytu má přímý vliv na další účast družstevníka v družstvu. Podle mého názoru je třeba se s těmito rozhodnutími ztotožnit.

Tento názor se opírá zejména o znění zákona, který s převodem vlastnictví bytu výslovně spojuje zánik členství v původním bytovém družstvu, nerozhodne-li se sám družstevník jinak. Převod bytu tedy přímo ovlivňuje účast družstevníka v družstvu. Jedná se tedy bezpochyby o obchodní vztah. Z toho dále plyne, že promlčecí lhůta je v těchto případech čtyřletá, uplyne tedy až s koncem roku 1999.

Družstevníci tedy mají na řešení svých problémů o jeden rok víc, fronty jsou proto snad zbytečné.

Mgr. Petr Mikysek, advokát advokátní kanceláře Henyš, Mikysek & Partneři

 nahoru